Ayer jueves 28 de enero, Fibra Prologis (FIBRAPL) reportó resultados del 4T15 que superaron nuestros estimados para el FFO (flujo de operaciones), mientras que los ingresos y la utilidad operativa neta (NOI) estuvieron en línea con nuestras expectativas. En la conferencia de resultados de hoy, la administración ofreció más detalles, entre otros, sobre su segmento de propiedades industriales, la fortaleza de sus rentas en dólares, las metas para 2016, los planes de adquisición, y los retornos a los accionistas. Entre los participantes se encontraban el director general, Luis Gutiérrez, el vicepresidente de Finanzas, Jorge Girault, y Annette Fernández, del área de relaciones con los inversionistas. Éstas fueron las principales conclusiones:
A pesar de la deslucida economía, el segmento Industrial mejoró en 2015. Una demanda neta de 17 millones de pies cuadrados superó a la oferta y resultó en unos niveles mínimos récord de vacantes (6%). La región de la zona metropolitana de la Ciudad de México mostró un repunte de la oferta, pero fue contrarrestada por la sólida demanda de arrendatarios que invierten en cadenas de suministro en la zona. En general, la oferta y demanda de propiedades industriales estuvo bien equilibrada en la mayoría de los mercados, lo que resultó en un continuo crecimiento de las rentas, si bien a ritmo más moderado. FIBRAPL presentó metas para 2016, entre otras, de FFO/CBFI (US$0.165-US$0.18), ocupación (95.5%-96.5%), distribuciones (US$0.11/CBFI) y adquisiciones (US$100 millones-US$150 millones), las cual reflejan perspectivas favorables y están en línea con nuestros estimados actuales.
Las rentas en dólares se mantienen sólidas, sin percibirse presiones de renegociación. La administración afirmó que no percibieron presiones de los arrendatarios por la devaluación del peso vs. el dólar en 2015. Asimismo, la actual demanda de rentas en dólares en los mercados del norte y fronterizos -tales como, Ciudad Juárez, Reynosa y Monterrey- que se centran casi exclusivamente en las exportaciones, se mantiene sólida, ya que los arrendatarios cuentan con adecuados ingresos en dólares y de hecho, se han beneficiado de la devaluación del peso. La administración sólo percibió un pequeño impacto en el área metropolitana de la Ciudad de México (donde el 35% de las rentas son en pesos), donde proyecta un limitado crecimiento de las rentas en dólares, pero aún sin renegociaciones para cambiarlas a pesos.
La mayoría del plan de adquisiciones proyectado para 2016 tendría lugar en la segunda mitad del año. La administración proyecta US$120 millones-US$150 millones en adquisiciones en 2016 (en línea con nuestro estimado de US$130 millones). Aunque el programa de adquisiciones de FIBRAPL en 2015 fue US$10 millones inferior a lo proyectado debido a los retrasos en las aprobaciones de las autoridades reguladoras, esta transacción pendiente se cambió a 2016 y probablemente quedará cerrada durante el 1S16. Asimismo, FIBRAPL probablemente ejecutará la mayoría de su programa de fusiones y adquisiciones en el 2S16.
La administración, abierta a recompras de acciones en el futuro. Dada la percibida brecha entre las valuaciones del mercado público y privado, y el descuento al valor neto de los activos (VNA), la administración reconoció que consideraría recomprar acciones (y guardarlas en caja) para crear valor para los accionistas. Sin embargo, FIBRAPL (y la mayoría de las FIBRAs restantes) está buscando la aprobación de las autoridades reguladoras, ya que actualmente las FIBRAs no pueden recomprar acciones.
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