BANAMEX : Fibra Prologis (FIBRAPL.14) 1T16: Utilidad operativa neta y EBITDA en línea con lo esperado, FFO superior a nuestro estimado

  

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Nuestras conclusiones. Fibra Prologis (FIBRAPL) reportó una utilidad operativa neta (NOI) y un EBITDA en línea con nuestros estimados, mientras que el flujo de operación (FFO) superó nuestras expectativas en 7%. La compañía reportó ingresos totales de P$762 millones (22% anual, -3% vs. nuestro estimado), una utilidad operativa neta (NOI) de P$675 millones (+27% anual, en línea con nuestra proyección) y un FFO de P$469 millones (+27% anual y +7% vs. nuestra expectativa). La utilidad neta reportada de P$341 millones (+21% anual) fue inferior a nuestra proyección de P$437 millones por las pérdidas de las partidas no monetarias; excluyendo estas partidas, la utilidad neta habría estado en línea con nuestro estimado.

 

Las métricas operativas en su mayoría en línea con nuestros estimados; la actividad de arrendamiento se mantiene sólida. FIBRAPL reportó un nivel de ocupación de 96.4% (20 p.b. inferior al 1T15 y +40 p.b. vs. nuestro estimado), mientras que la tasa de renta promedio de US$4.90 por pie cuadrado/año aumentó 2.9% anual (+1% vs. nuestra proyección), a pesar de la presión potencial por la depreciación del peso. Asimismo, el área rentable bruta (ARB) de 32.6 millones de pies cuadrados estuvo en línea con nuestro estimado. El cambio neto de la renta efectiva fue de +9.7% sobre el total de arrendamientos firmados (2.8 millones de pies cuadrados), vs. las anteriores rentas, mientras que el NOI de mismas tiendas aumentó 4.0%. La retención promedio ponderada de arrendatarios durante el 1T16 fue de 93.2%, un aumento de 240 p.b. anual vs. el 1T15.

 

Perspectivas de crecimiento y desarrollo de Prologis. Al final del 1T16, su compañía matriz Prologis México tenía 2.9 millones de pies cuadrados de propiedades en desarrollo y estabilizadas, las cuales ofrecerá a FIBRAPL en el futuro cercano. Asimismo, Prologis y FIBRAPL poseen conjuntamente ~540 acres (218 hectáreas) en los que se podrían arrendar ~9.6 millones de pies cuadrados de espacio industrial construible en México, de los cuales más del 50% está ubicado en la zona metropolitana de la Ciudad de México y ~77% está situado en mercados globales (las tres principales ciudades en México). Para financiar éstas y otras adquisiciones a terceros, FIBRAPL cerró el 1T16 con una capacidad de liquidez disponible superior a US$400 millones.

 

Implicaciones. Reiteramos nuestra recomendación de Compra de Fibra Prologis por las continuas tendencias operativas favorables, una atractiva valuación a una tasa de capitalización de 9.1% (2016E) y un sólido balance financiero (P$751 millones en efectivo y una razón Deuda/Valor de 31.3%) para buscar oportunidades de crecimiento.

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