BANAMEX : Terrafina (TERRA.13) 1T16: Crecimiento anual de doble dígito de la utilidad operativa neta y el FFO, en línea con lo estimado

 

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Nuestras conclusiones. Ayer jueves, después del cierre del mercado, Terrafina (TERRA) reportó un Fondo de Operaciones (FFO) para el 1T16 de P$356 millones (P$0.59/CBFI), una expansión de 11% anual y en línea con nuestros estimados. Los ingresos totales de P$675 millones aumentaron 22% anual y 3% vs. nuestra proyección de P$653 millones, debido principalmente a los mayores gastos reembolsables reportados en la partida de Otros Ingresos. La utilidad operativa neta (NOI) y el EBITDA aumentaron 21% y 22% anual, respectivamente; el margen NOI se contrajo 90 p.b. anual a 85.0% (-520 p.b. vs. nuestra proyección). La utilidad neta reportada de P$336 millones fue 7% inferior a nuestro estimado de P$360 millones, debido principalmente a las gastos de endeudamiento no recurrentes.

 

ARB, ocupación y rentas, en su mayoría en línea con nuestras expectativas. TERRA reportó una contracción de 10 p.b. trimestral de la tasa de ocupación a 93.3% para el 1T16 (en línea con nuestra proyección), y a 94.0% incluyendo las cartas de intención firmadas. La renta promedio de US$4.89 por pie cuadrado no presentó cambios vs. el 1T15 y también estuvo en línea con nuestros estimados, mientras que el Área Rentable Bruta (ARB) aumentó en 0.2 millones de pies cuadrados (m.p.c.) trimestral a 30.1 m.p.c. (vs. nuestra expectativa de 29.9 millones de m.p.c.). La actividad de arrendamiento de 1.8 m.p.c. durante el 1T16 se centró en el estado norteño de Chihuahua. Asimismo, la compañía firmó cartas de intención para 201,000 p.c. adicionales.

 

Crecimiento del portafolio de proyectos. TERRA cerró el 1T16 con una deuda neta de P$7,821 millones (sin cambios) y una razón Deuda/Valor (deuda/activos) de 35.9%, un sólido balance financiero para financiar su expansión. La compañía se encuentra en negociaciones avanzadas relacionadas con proyectos de adquisiciones potenciales. En particular, esperamos que TERRA anuncie la conclusión de estos planes para el fin del 2T16, y como consecuencia, utilice para entonces la totalidad de los fondos de la oferta secundaria de acciones en el 2S16. En cuanto a los desarrollos, TERRA cerró el 1T16 con 202,000 pies cuadrados de ARB, los cuales contribuirían US$0.9 millones de NOI en 2017 (rendimiento estimado de desarrollo de 9.3%).

 

Implicaciones. TERRA reportó una distribución trimestral de P$0.4951/CBFI en el 1T16, equivalente a 100% de los AFFO (fondos ajustados de operaciones) y un rendimiento anualizado de 6.4% al cierre de hoy. Con una valuación atractiva de una tasa de capitalización implícita de 8.6% (2016E), prolongadas tendencias operativas favorables y un sólido balance financiero para llevar a cabo el plan de crecimiento, reiteramos nuestra recomendación de Compra (1) de las acciones de la compañía.

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