La semana pasada visitamos, junto con inversionistas, a varios equipos directivos y propiedades clave de las FIBRAs y otras empresas en el área metropolitana de la Ciudad de México. Regresamos de nuestra visita reiterando nuestra opinión, en su mayoría positiva, sobre el sector de bienes raíces de México. Seguimos prefiriendo el sector Industrial por sus superiores perspectivas de oferta y demanda. Las propiedades del segmento Comercial también están obteniendo buenos resultados, aunque su desempeño está muy vinculado a proyectos específicos. El sector que nos sigue preocupando más es el de Oficinas, por la sustancial oferta en construcción. Estas fueron las principales conclusiones:
La primera oleada de consolidación ya casi ha finalizado; esperamos un mercado de desarrolladores en los próximos trimestres. Las compañías reconocieron que existen muy pocos objetivos de adquisición entre los portafolios de mediano y gran tamaño (US$50-US$100 millones), y que una nueva fase de desarrollos está tomando impulso, la cual allanaría el camino para una segunda oleada de adquisiciones en el sector en los próximos tres a cinco años.
El comercio electrónico (e-commerce) comienza a registrar un fuerte crecimiento desde una base muy baja. En nuestra visita al parque industrial Tres Ríos, de Fibra Prologis (FIBRAPL), el gerente de operaciones de Amazon.com enfatizó el crecimiento exponencial de sus operaciones, las cuales duplicaron el número de categorías de venta de ocho al inicio de las operaciones en el 3T15 a 16 actualmente, y a 20 próximamente. Al preguntársele sobre sus principales prioridades, el gerente de Amazon.com indicó que quieren ver mejoras en las experiencias del consumidor en todos los comercios electrónicos para acelerar la adopción cultural de este sistema, y añadió, que más tarde se preocuparían de luchar por ganar participación de mercado.
El concepto de propiedades comerciales de «tienda única» (one-stop shop) continúa de moda; el entretenimiento juega un papel importante. Los equipos directivos de las compañías mencionaron la actual transformación de las propiedades comerciales en México, en donde los centros comerciales representan cada vez más una «tienda única» para los consumidores y el entretenimiento es un medio clave para atraer tráfico.
La absorción neta de oficinas a niveles récord, pero también la oferta. La oferta nos preocupa, con aproximadamente 1.5 millones de metros cuadrados de propiedades Clase A en desarrollo (~30% del inventario) y ~4 años a la tasa récord de absorción neta de ~450,000 metros cuadrados de 2015, según la firma especializada CBRE.
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