BANAMEX : Fibra Uno (FUNO11) Reiteramos recomendación de Compra y aumentamos PO a P$46.00 por acción tras actualizar la contribución de Helios a la valuación en nuestro modelo

 

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Reiteramos recomendación de Compra y aumentamos nuestro PO a 12 meses a P$46.00 por acción. Aunque seguimos prefiriendo el sector de propiedades industriales entre las compañías mexicanas de bienes raíces en el corto plazo y existen instrumentos de inversión más específicos con valuaciones muy inferiores a las de Fibra Uno (FUNO), nuestra actualización del modelo y de la valuación en este reporte muestra por qué FUNO también representa una oportunidad atractiva con un amplio potencial de apreciación. En particular, no sólo hemos actualizado nuestro estimado de las comisiones que esperamos que reciba FUNO de su vehículo de desarrollo, Helios, sino que, al transferir la carga de la inversión (por no hablar del riesgo) del proyecto Mitikah (~P$9,000 millones) a Helios, el menor gasto de capital dio un impulso adicional a nuestra valuación basada en la metodología de flujos de efectivo descontados. Nuestro PO a 12 meses aumenta 15% a P$46.00 por acción (RTE de 20%) y reiteramos nuestra recomendación de Compra. Nuestra revisión del Flujo de Operación (FFO)/acción proyectado para 2016-2018 es mínima. Consideramos que la valuación de FUNO es atractiva a 16x el múltiplo P/FFO para 2017 y una razón P/VNA de 1.09x (Citi).

 

Rango diversificado de oportunidades de crecimiento. La actualización de nuestro modelo de Helios añade P$2.8/CBFI (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios; 6% del PO de P$46.00) a nuestra valuación objetivo de FUNO. Asimismo, esperamos P$6,800 millones en adquisiciones para el resto de 2016 y P$5,900 millones en 2017, lo cual representa un modesto traspaso de P$3,400 millones de 2016E a 2017E y una ligera revisión de +/-3-4% a nuestros estimados. Los desarrollos representan actualmente el 6% de la utilidad operativa neta (NOI; vs. 8% anteriormente) y 8% del VNA (vs. 21% previamente, incluyendo el capex de desarrollo), ya que hemos transferido a Helios una parte considerable de la actividad de desarrollo que contemplábamos. Sin embargo, creemos que existen muchas oportunidades de redesarrollo dentro del portafolio de FUNO, y que las oportunidades de inversión futuras a gran escala podrían ser financiadas por otros subsecuentes vehículos de inversión similares a Helios.

 

La capacidad de recaudación de capital de FUNO le confiere una ventaja competitiva. Mientras las acciones de FUNO continúen cotizando a una prima contra el VNA como lo ha hecho históricamente, creemos que la compañía mantendrá su ventaja competitiva de poder recaudar capital para financiar adquisiciones que aportan valor, mientras que sus pares se mantienen restringidos por su capacidad de endeudamiento y valuaciones a un descuento al VNA (Figura 8).

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