BANAMEX : Fibra Prologis (FIBRAPL.14)

Alerta: FIBRAPL adquiere espacio logístico por US$35.5 millones 

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Una semana después de su primera adquisición de 2016, Fibra Prologis (FIBRAPL) anunció la compra de un edificio clase A, totalmente ocupado, por U$35.5 millones (incluyendo costos de cierre). La transacción añadirá 518,500 pies cuadrados (231,500 metros cuadrados) de área rentable bruta (ARB), equivalente al 1.6% del ARB consolidada de FIBRAPL en el 1T16, e implica US$68 por pie cuadrado.

 

Desarrollada por su patrocinador, Prologis, el portafolio incluye dos edificios ubicados en Ciudad Juárez (región norte) y Toluca (centro). Los arrendatarios se dedican principalmente a la distribución y manufactura ligera de autopartes, y aproximadamente el 94% de las rentas se pagan en dólares.

 

Principales conclusiones. Consideramos que estas propiedades tienen una renta anual ponderada de US$5.25 por pie cuadrado. Suponiendo un margen de utilidad neta operativa (NOI) de 90%, la tasa de capitalización implícita de la adquisición sería de 7.1%. Aunque la valuación de la adquisición refleja la continua prima sustancial del mercado privado vs. las tasas de capitalización de aproximadamente 9% de las FIBRAs industriales listadas (incluyendo FIBRAPL), creemos que FIBRAPL acierta al mantener su estrategia de uso de capital, con su última oferta pública de capital completada a una tasa de capitalización por encima de 7% y su actual costo de deuda muy por debajo de este nivel.

 

En lo que va del año, FIBRAPL ha adquirido 750,000 pies cuadrados por US$52.1 millones, y a este ritmo igualará nuestro estimado de fusiones y adquisiciones de US$120 millones para 2016.

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