BANAMEX : Sector de bienes raíces de Latinoamérica Terreno fértil para lograr una contracción de los diferenciales; preferimos México

 

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Preferimos México por el potencial de contracción de los diferenciales. Aunque la recientemente renovada presión a la baja sobre las tasas de interés mundiales es por lo general positiva para las acciones globales de propiedades y las que ofrecen ingresos/ dividendos, dentro de América Latina, creemos que las FIBRAs mexicanas, especialmente del sector Industrial, ofrecen la oportunidad más atractiva para los inversionistas debido a: a) un mayor diferencial vs. su índice de referencia de tasas más apropiado; b) la alta exposición a los arrendamientos dolarizados; c) los altos dividendos actuales; y d) una perspectiva a corto plazo más favorable para el sector. Creemos que los centros comerciales de Brasil continúan ofreciendo la mejor oportunidad de crecimiento a largo plazo, pero el crecimiento a largo plazo no parece estar propiciando este repunte, y podría haber mejores puntos de entrada en Brasil a medida que los inversionistas analizan continuamente las perspectivas de las tasas de interés y los diferenciales. Nuestras acciones preferidas en el sector latinoamericano de bienes raíces (en orden de preferencia) siguen siendo: TERRA13, FIBRAPL14, FIBRAMQ12 y FUNO11.

 

Las tasas de interés, en una carrera hacia su nivel más bajo. Las tasas de interés globales volvieron a contraerse tras la decisión del Brexit, y se encuentran 100-120 p.b. más bajas en Europa y EUA. Esta circunstancia ha propiciado una «búsqueda de rendimientos», lo cual ya ha reducido en 140 p.b. y 50 p.b. los diferenciales de la deuda soberana en dólares de Brasil y México, respectivamente, en los últimos seis meses (aunque son más amplios que hace un año) y dio paso a grandes entradas de fondos (US$6,100 millones en las últimas dos semanas) en los mercados de crédito de los países emergentes inmediatamente después del Brexit. El crédito corporativo en los mercados emergentes ha experimentado un ajuste aún mayor, con contracciones de 400 p.b. en Brasil y de 125 p.b. en México desde sus niveles más altos en febrero de 2016.

 

¿Cuáles son las repercusiones para las acciones de propiedades en Latinoamérica? En primer lugar, creemos que el repunte propiciado por la «búsqueda de rendimiento» es favorable para las acciones que ofrecen dividendos, incluyendo las acciones de propiedades. Ya que el mayor rendimiento es nuestro catalizador, creemos que es razonable que los inversionistas prefieran una mayor compensación hoy en día, más que la posibilidad de un mayor crecimiento a largo plazo. Los centros comerciales en Brasil cotizan a un diferencial promedio de 250 p.b. (la tasa de capitalización implícita de 8.5% vs. los bonos soberanos brasileños NTN-B a cinco años ofrece un rendimiento actual de 6.0%) y las FIBRAs industriales mexicanas cotizan a un diferencial de 500 p.b. (tasa de capitalización implícita de 8.5% vs. 1.5% de los bonos soberanos a 10 años de EUA más un diferencial de 200 p.b. vs. la deuda soberana mexicana en dólares), por lo cual creemos que México ofrece actualmente mayores compensaciones para los inversionistas. Nuestro referente refleja la naturaleza de los centros comerciales brasileños como un negocio con ingresos (ajustados a la inflación) en su mayoría en dólares, mientras que las propiedades industriales en México generalmente tienen una alta exposición a arrendatarios cuyas operaciones están altamente dolarizadas.

 

¿Por qué las FIBRA´s mexicanas no han logrado mejores desempeños? Consideramos que el historial de negociaciones relativamente limitado del sector y su base principal de inversionistas aún poco desarrollada, están contribuyendo a que las inversiones en las FIBRAs sigan pasando desapercibidas. Cada uno de los tres grupos principales de inversionistas en FIBRAs tienen una alternativa clave que distrae su atención. Asimismo, creemos que los inversionistas siguen sin estar convencidos de las perspectivas de crecimiento a largo plazo de las FIBRAs y están predispuestos contra a las estructuras de administración externa y comisiones del sector.

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