BANAMEX : FIBRAs industriales de México Reiteramos recomendación de Compra de las FIBRAs industriales y preferencia por TERRA

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Reiteramos nuestro orden de preferencia: TERRA13 (Compra), FIBRAPL14 (Compra), FIBRAMQ12 (Compra). Tras los sólidos, y en su mayoría en línea, resultados del 2T16, realizamos mínimas revisiones a nuestros modelos y reiteramos nuestra opinión positiva sobre las FIBRAs industriales, incluyendo nuestro orden de preferencia de TERRA, FIBRAPL y FIBRAMQ. Seguimos creyendo que las FIBRAs industriales destacan como oportunidad atractiva en un entorno de contracción de diferenciales y de bajos rendimientos globales, por sus operaciones estables y generadoras de efectivo, con un alto grado de dolarización y con muchas oportunidades de crecimiento a largo plazo de un dígito medio o superior.

Incorporamos los sólidos resultados del 2T16, con márgenes de los Fondos de Operaciones (FFO) superiores a nuestras expectativas, y revisamos nuestros supuestos de fusiones y adquisiciones. Nuestras revisiones de estimados de ingresos y de la utilidad operativa neta (NOI) para 2016-2018 son mínimas, lideradas por nuestras expectativas de un peso marginalmente más débil vs. el dólar; sin embargo, nuestras proyecciones de los FFO/acción aumentan 4%-15% para reflejar los márgenes superiores a las expectativas durante el 2T16. Asimismo, reconfiguramos nuestros supuestos de los planes de adquisiciones de cada compañía, lo cual resulta en tres conclusiones diferentes (vs. nuestras expectativas anteriores): 1) una finalización más rápida y con acuerdos mayores del plan de fusiones y adquisiciones de TERRA, con base en la conferencia de resultados del 2T16 con la administración; 2) una meta de adquisiciones para 2016 sin cambios para FIBRAPL, tras incorporar las adquisiciones en lo que va del año; y 3) un aplazamiento del programa de fusiones y adquisiciones de FIBRAMQ a 2017, ya que la compañía actualmente está evaluando diversas opciones estratégicas, incluyendo la venta de activos.

Aumenta el atractivo de las FIBRAs ante la búsqueda global de rendimientos. Como indicamos en nuestro reciente reporte Sector de bienes raíces de Latinoamérica – Terreno fértil para lograr una contracción de los diferenciales; preferimos México, publicado el 18 de julio de 2016, creemos que las tasas de capitalización, prácticamente sin cambios de las FIBRAs en los últimos doce meses, están aumentado el atractivo del sector, debido a la reciente compresión de los márgenes en los mercados emergentes y la búsqueda de rendimientos por parte de los inversionistas.

Valuación. Nuestros Precios Objetivos a 12 meses se basan en la metodología de flujos de efectivo descontados e incluyen una tasa de capitalización para el año terminal de 7.7% para TERRA y FIBRAMQ, y de 7.4% para FIBRAPL. Consideramos que las valuaciones de las FIBRAs industriales siguen siendo atractivas, con tasas de capitalización cercanas al 8.5%, rendimientos por dividendos superiores al 7.5% y múltiplos P/VNA inferiores a 1x proyectados para 2017.

MERCADO DE CAPITALES / FIBRAS

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