BANAMEX : Fibra Uno (FUNO11) Reiteramos recomendación de Compra y mantenemos PO a 12 meses de P$46.00 por acción

 

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Reiteramos recomendación de Compra y mantenemos nuestro PO a 12 meses a P$46.00 por acción (RTE de 24%)/CBFI. Como consecuencia de los sólidos y en su mayoría en línea resultados del 2T16, realizamos mínimas revisiones a nuestro modelo de Fibra Uno (FUNO), y reiteramos nuestra opinión positiva de la compañía debido a su portafolio a gran escala y de alta calidad, y a su portafolio de proyectos de crecimiento diversificado. Aunque consideramos que la valuación actual de FUNO es atractiva en una base independiente a 6.9% la tasa de capitalización proyectada para 2017, a 6.1% el rendimiento por dividendo esperado en 2017 y a una razón P/VNA de 1.04x, seguimos prefiriendo a las FIBRAs industriales por sus menores valuaciones y su mayor exposición a las rentas en dólares.

 

Nuestras proyecciones de ingresos y utilidad operativa neta (NOI), en su mayoría sin cambios; menor Flujo de Operación (FFO) esperado por los mayores gastos por intereses. Incorporamos los resultados del 2T16 de FUNO, en línea en cuanto a la utilidad operativa neta (NOI), pero por debajo de nuestros estimados a nivel del FFO y de Fondos Ajustados de Operaciones (AFFO) por los mayores gastos por intereses (ver nuestro reporte Fibra Uno ? 2T16: EBITDA en línea con lo estimado, FFO ligeramente por debajo de nuestras proyecciones por el aumento no recurrente del gasto financiero, publicado el 22 de julio). Sin embargo, nuestro estimado del dividendo por acción para 2016 se contrae sólo 5% a P$2.04, mientras que nuestras proyecciones para 2017 y 2018 se mantienen prácticamente sin cambios. Nuestras revisiones de ingresos y de utilidad operativa neta (NOI) fueron ligeramente positivas, lideradas por los aumentos de 2% del Área Rentable Bruta (ARB) de los nuevos desarrollos. Las rentas consolidadas esperadas en 2017-2018 se mantienen sin cambios, ya que las contracciones de 6% en el segmento de Oficinas y de 3% en Industriales se ven compensadas por el aumento de 5% en Comercial.

 

El apalancamiento esperado para 2017 alcanzaría una cómoda razón deuda total/propiedad de inversión de 33% y una razón deuda neta/EBITDA de 5.0x. FUNO cerró el 2T16 con una deuda neta de P$50,700 millones (+14% vs. Citi), pero se mantuvo a una cómoda razón de apalancamiento (deuda total/propiedad de inversión, o LTV, por sus siglas en inglés) de 33.4%. Asimismo, a pesar de su ambicioso programa de adquisiciones a mediano plazo, proyectamos que el apalancamiento de FUNO cerrará el 2017 a una saludable LTV de 33% y a una razón deuda neta/EBITDA de 5.0x, ya que creemos que FUNO usará principalmente sus propias acciones para financiar esas transacciones.

 

Valuación. Nuestro Precio Objetivo a 12 meses se basa en la metodología de flujos de efectivo descontados, la cual considera un WACC promedio de 7.9% (en dólares), basado en un costo de capital de 8.8%, un costo de deuda de 6.0% y una tasa de capitalización terminal de 7.0%. Nuestro PO equivale a una tasa de capitalización de 6.1%, y un rendimiento por dividendo de 5.2% proyectados para 2017. Asimismo, también equivale a una razón P/FFO de 19x y un VNA de 1.23x proyectados para 2017.

 

 

MERCADO DE CAPITALES / FIBRAS

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