BANAMEX : Corporación Inmobiliaria Vesta SAB de CV (VESTA) Crecimiento a un precio razonable; iniciamos cobertura con recomendación de Compra y PO a 12 meses de P$32.00 por acción

 

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Iniciamos cobertura de Vesta con una recomendación de Compra y un Precio Objetivo a 12 meses de P$32.00 por acción (RTE de +23%). Creemos que la compañía -con exposición directa al desarrollo de propiedades industriales- ofrece a los inversionistas una interesante combinación de activos de alta calidad, rentabilidad superior, y un atractivo portafolio de proyectos de crecimiento. Con base en una clasificación relativa, preferimos las FIBRAs industriales vs. Vesta, y a esta compañía sobre Fibra Uno (FUNO).

 

Cuatro razones por las que nos gusta Vesta. 1) Un CAC de los fondos de operaciones (FFO) de 26% proyectado para 2016-2018, superior al de todas las compañías mexicanas de bienes raíces bajo nuestra cobertura; 2) un margen de utilidad operativa neta (NOI) superior al 96%, también por encima del de sus pares; 3) un 83% de sus arrendamientos están en dólares, debido principalmente a la exposición superior al promedio a la región del Bajío, con una gran actividad de exportaciones; y 4) la estructura de corporación (es decir, no es una FIBRA) de Vesta ofrece a la compañía la flexibilidad de reinvertir los flujos de efectivo según sus necesidades, lo cual creemos que es una opción idónea para las desarrolladoras.

 

Dos razones por las que preferimos a las FIBRAs industriales vs. Vesta. El desarrollo de propiedades crea una carga para el capital y representa un mayor riesgo de ejecución vs. las adquisiciones de activos estabilizados de las FIBRAs; 2) valuación: considerando que las FIBRAs industriales cotizan a unas tasas de capitalización de 8.5%-9.0%, proyectamos un limitado potencial para menores tasas de capitalización dado el riesgo inherente de los desarrollos, y la modesta prima de Vesta (tasa de capitalización de 8.0% proyectada para 2017) nos parece adecuada.

 

El plan Vesta Visión 20/20 resultaría en un CAC del FFO de 26% esperado en 2016-2018. El plan Vesta Visión 20/20 de crecimiento y expansión pretende duplicar la superficie bruta arrendable (SBA) de la compañía para fin de 2020. Debido a las perspectivas favorables del sector, consideramos que la expansión única que Vesta ofrece a los desarrollos es un punto favorable. Sin embargo, también somos cautelosos con la prima que estamos dispuestos a asignar a la compañía.

 

Valuación. Nuestra valuación se basa en la metodología de flujos de efectivo descontados, incluyendo un WACC a año terminal de 8.0% y una tasa de capitalización terminal de 7.7%. A nuestro Precio Objetivo a 12 meses, Vesta cotizaría a 15x el múltiplo P/FFO proyectado para 2017, a una tasa de capitalización de 7.1% y a un múltiplo P/VNA de 1.03x.

 

MERCADO DE CAPITALES / INMOBILIARIAS

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