BANAMEX : Fibra Prologis (FIBRAPL.14) 3T16: EBITDA y FFO en línea con lo esperado; la tasa de ocupación aumentó 40 p.b. anual a 96.7%

 

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Nuestras conclusiones. Fibra Prologis (FIBRAPL) reportó una utilidad operativa neta (NOI; P$708 millones, +20% anual) y un EBITDA (P$637 millones, +26%) del 3T16 en línea con nuestros estimados. El fondo de operación (FFO) de P$490 millones (+17%) también coincidió con nuestra expectativa de P$484 millones. La compañía reportó ingresos totales de P$818 millones, +20% anual y la mayoría en línea con nuestra proyección de P$842 millones. La diferencia marginal se debió a los reembolsos de arrendatarios menores de lo esperado. La utilidad neta reportada de P$445 millones (sin cambios anual) fue ligeramente inferior a nuestra proyección de P$484 millones, debido principalmente a la menor base de ingresos, los mayores gastos financieros y las ligeras pérdidas no monetarias.

 

Las métricas operativas en línea con nuestros estimados; la actividad de arrendamiento se mantiene sólida. Como esperábamos, FIBRAPL reportó un área rentable bruta (ARB) de 33.3 millones de pies cuadrados, +5.2% anual. El nivel de ocupación reportado fue de 96.7%, un aumento de 40 p.b. anual, y 70 p.b. por encima de nuestra expectativa. La tasa de renta promedio de US$4.92 por pie cuadrado/año aumentó 2.1% anual, y en línea con nuestra proyección, a pesar de la presión potencial por la depreciación del peso. El cambio de la renta efectiva neta fue de +8.0% sobre el total de arrendamientos firmados (2.3 millones de pies cuadrados), mientras que el NOI en efectivo de mismas tiendas aumentó 1.1% anual. La retención promedio ponderada de arrendatarios durante el 3T16 fue de 88.8%, un incremento de 180 p.b. vs. el 2T16.

 

Perspectivas de crecimiento y desarrollo actual de Prologis. Al final del 3T16, su compañía matriz Prologis México tenía 2.8 millones de pies cuadrados de propiedades en desarrollo, las cuales podría ofrecer a FIBRAPL en el futuro cercano. Asimismo, Prologis posee reservas de terrenos en los que se podrían arrendar 8.9 millones de pies cuadrados de espacio industrial construible en México, de los cuales, más del 55% está ubicado en la zona metropolitana de la Ciudad de México y 76% está situado en mercados globales (las tres principales ciudades en México). Para financiar éstas y otras posibles adquisiciones a terceros, FIBRAPL cerró el 3T16 con una capacidad de liquidez disponible de US$387 millones.

 

Implicaciones. FIBRAPL cerró el 3T16 con una deuda neta de P$12,715 millones y con una razón Deuda/Valor de 31.4%. Reiteramos nuestra recomendación de Compra de Fibra Prologis por las continuas tendencias operativas favorables, una atractiva valuación a una tasa de capitalización de 8.5% (2016E) y un sólido balance financiero para buscar oportunidades de crecimiento.

 

MERCADO DE CAPITALES / FIBRAS

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