BANAMEX : Terrafina (TERRA.13) 3T16: Los AFFO, superiores a lo estimado; el dividendo de P$0.57/acción implica un rendimiento de 7.1%

 

http://bit.ly/1e3iCuh

 

Nuestras conclusiones. Terrafina (TERRA) reportó unos Fondos de Operaciones (FFO) de P$404 millones (+11% superior a nuestro estimado) y sorprendentes AFFO (fondos ajustados de operaciones) de 8% vs. nuestra proyección, lo cual resultó en un dividendo por acción de P$0.57 en el 3T16, un rendimiento implícito anualizado de 7.1%. Los ingresos de P$664 millones fueron 6% inferiores a nuestro estimado, pero estuvieron en línea con el consenso (IBES), mientras que la utilidad operativa neta de P$635 millones, +3% vs. nuestro estimado y +8% vs. el consenso. Como consecuencia, TERRA reportó un margen de la utilidad operativa neta (NOI) de 95.7% (vs. 87.3% de nuestra expectativa), debido en parte a los menores gastos de propiedades, que se beneficiaron de las partidas de los FFO y AFFO. La utilidad neta reportada de P$17 millones fue inferior a nuestro estimado de P$364 millones, debido a las pérdidas no monetarias de casi P$300 millones.

 

ARB y rentas, en su mayoría en línea con nuestras expectativas; la ocupación, ligeramente inferior a lo esperado. Terrafina reportó una ligera contracción de 120 p.b. trimestral de la tasa de ocupación a 92.8% para el 3T16 (-40 p.b. vs. nuestra proyección). Sin embargo, incluyendo las cartas de intención firmadas, la tasa de ocupación habría sido de 94.8%. La renta promedio de US$4.89 por pie cuadrado no presentó cambios vs. el 3T15 y estuvo en línea con nuestros estimados. El área rentable bruta (ARB) de 30.1 millones de pies cuadrados (m.p.c.) se mantuvo sin cambios vs. el 2T16 y también estuvo en línea con nuestra expectativa. La actividad de arrendamiento fue de 1.3 m.p.c. durante el 3T16, de la cual casi el 18% correspondió a nuevos contratos, el 60% a renovaciones, y el resto a renovaciones anticipadas; la mayoría de los arrendamientos se centraron en las regiones Norte, Central y del Bajío.

 

Crecimiento del portafolio de proyectos. TERRA cerró el 3T16 con una deuda neta de P$9,307 millones (+4% trimestral) y una razón Deuda/Valor (deuda/activos) de 37.3%, ligeramente superior al 36.9% del trimestre anterior. La compañía no mencionó proyectos de adquisiciones en su reporte de resultados, y esperamos que ofrezca detalles sobre este tema durante su conferencia telefónica. Proyectamos que TERRA cierre su primera adquisición del año a finales del 4T16. En cuanto a los desarrollos, TERRA firmó 432,000 m.p.c. de nuevos contratos durante el 3T16, los cuales contribuirían US$2.2 millones de NOI en 2017 (rendimiento estimado de desarrollo de 9.9%).

 

Implicaciones. Con una valuación atractiva de una tasa de capitalización implícita de ~8.5% (2016E), sólidos pagos de dividendos y prolongadas tendencias operativas favorables, reiteramos nuestra recomendación de Compra (1) de las acciones de la compañía.

 

MERCADO DE CAPITALES / FIBRAS

+++