FIBRA Macquarie reporta resultados del tercer trimestre de 2016

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El AFFO por Certificado se Incrementó 27.1% A/A

 

Ciudad de México, 28 de octubre de 2016 – FIBRA Macquarie México (FIBRAMQ) (BMV: FIBRAMQ), propietario de uno de los portafolios más grandes de propiedades industriales y comerciales/oficinas en México, anunció sus resultados financieros y operativos para el trimestre y los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2016.

 

PUNTOS RELEVANTES

• AFFO por certificado de Ps 0.5357, un incremento de 27.1% desde el periodo comparable previo
• Logró una ocupación general de 92.9%, 100 pb más alta que en el periodo comparable previo
• Incrementó su renta promedio por metro cuadrado en el portafolio más de 100 puntos base comparada con el trimestre previo
• El margen de Ingreso Operativo Neto (NOI) se incrementó 190 puntos base comparado con el periodo comparable previo
• Declaró una distribución de Ps 0.4400 por certificado, representando una razón de pago de AFFO de 82.1% en el trimestre y 86.5% sobre una base acumulada en lo que va del año

 

“Presentamos otro sólido trimestre de resultados financieros mientras continuamos ejecutando nuestra estrategia de aumentar el valor de nuestros activos, aprovechando las fuertes relaciones que tenemos con nuestros clientes, y creciendo nuestro portafolio de forma disciplinada. La demanda de arrendamiento continúa fuerte en nuestros mercados principales, y nuestra plataforma está satisfaciendo las necesidades de nuestros clientes, tanto de los existentes como de los nuevos,” expresó Juan Monroy, Director General de FIBRA Macquarie. “Para apoyar nuestro crecimiento, mantenemos un activo portafolio de oportunidades de inversión generadoras de valor y continuamos evaluando nuestro portafolio para prospectos de expansión o redesarrollo de propiedades existentes. Nuestro crecimiento se apoya en un balance general más sólido y con mayor liquidez, junto con oportunidades selectivas de venta de activos.”

 

RESULTADOS FINANCIEROS

Para el trimestre terminado el 30 de septiembre de 2016, FIBRAMQ reportó:

• Utilidad Antes de Intereses, Impuestos, Depreciación y Amortización (EBITDA) de Ps 726.8 millones, comparado con Ps 600.3 millones en el periodo comparable de 2015
• Fondos Provenientes de Operaciones (FFO) de Ps 512.7 millones, o Ps 0.6320 por certificado, comparados con Ps 408.4 millones, o Ps 0.5034 por certificado, en el periodo comparable de 2015
• Fondos Provenientes de Operaciones Ajustados (AFFO) de Ps 434.7 millones, o Ps 0.5357 por certificado, comparados con Ps 342.0 millones, o Ps 0.4216 por certificado, en el periodo comparable de 2015

 

Para los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2016, FIBRAMQ reportó:

• EBITDA de Ps 2,084.1 millones, comparado con Ps 1,637.4 millones en el periodo comparable de 2015
• FFO de Ps 1,440.9 millones, o Ps 1.7759 por certificado, comparado con Ps 1,136.8 millones, o Ps 1.4011 por certificado, en el periodo comparable de 2015
• AFFO de Ps 1,238.8 millones, o Ps 1.5268 por certificado, comparado con Ps 956.2 millones, o Ps 1.1784 por certificado, en el periodo comparable de 2015

 

RESULTADOS OPERATIVOS

Consultar detalles y tablas en .PDF anexo.

 

Portafolio Industrial

Consultar detalles y tablas en .PDF anexo.

 

La tasa de ocupación del portafolio industrial al cierre del tercer trimestre fue de 92.6%, 120 puntos base más alta que en el periodo comparable previo y sin cambio secuencialmente. Reflejando la solidez del mercado de rentas, las tarifas de renta promedio alcanzaron sus niveles más altos desde la primera mitad de 2015, aumentando 1.1% sobre el periodo comparable previo a US$4.47 por metro cuadrado arrendado. Esta mejoría estuvo impulsada principalmente por incrementos en las rentas de los contratos, así como por diferenciales positivos en las renovaciones de contratos. Adicionalmente, FIBRAMQ progresó en el arrendamiento de espacio que había estado vacante por periodos largos. Las tarifas de renta a precios de mercado logradas en estas propiedades fueron más bajas que las del promedio del portafolio de FIBRAMQ, pero son incrementalmente positivas para el Ingreso Operativo Neto.

 

Como se esperaba y fue previamente comunicado, en el tercer trimestre FIBRAMQ experimentó un fuerte nivel de salidas de clientes motivadas por diversas circunstancias específicas de los inquilinos, que resultó en una tasa de retención de 65%. Durante el trimestre, diez inquilinos que representaban 623 mil pies cuadrados de espacio desocuparon las propiedades al final de su periodo de arrendamiento.

 

Durante el trimestre, FIBRAMQ formalizó 23 arrendamientos que se componen de 1.4 millones de pies cuadrados de nuevos arrendamientos y renovaciones, en línea con el periodo comparable previo. Los arrendamientos firmados incluyeron seis nuevos arrendamientos totalizando 347 mil pies cuadrados y 17 renovaciones totalizando 1.1 millones de pies cuadrados.

 

Los nuevos arrendamientos más destacados incluyen a dos clientes existentes que están expandiendo sus operaciones, reflejando el impacto positivo de la iniciativa “primero el cliente” de FIBRAMQ. Dichos arrendamientos incluyen un contrato de 114 mil pies cuadrados con un cliente de logística en Puebla, y un arrendamiento de 65 mil pies cuadrados con un fabricante de electrónicos en Mexicali. FIBRAMQ también arrendó 70 mil pies cuadrados a un fabricante de moldes de plástico por inyección en Hermosillo y 60 mil pies cuadrados en Monterrey a un especialista en procesos de manufactura de pintura que atiende a la industria automotriz.

 

FIBRAMQ continúa buscando oportunidades de expansión para satisfacer las necesidades cambiantes de los clientes y crear valor adicional en su portafolio. FIBRAMQ entregó durante el trimestre siete mil pies cuadrados a un cliente existente y fabricante en Querétaro. Posterior al cierre del trimestre, FIBRAMQ entregó su mayor expansión a la fecha, la nave industrial de 215 mil pies cuadrados para la expansión de Belden de Sonora en Nogales.

 

Portafolio Comercial/Oficinas

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Al 30 de septiembre de 2016, la ocupación del portafolio comercial /oficinas disminuyó 20 puntos base a 94.7% versus el periodo comparable previo y 50 puntos base secuencialmente. FIBRAMQ firmó 37 arrendamientos representando 2,817 metros cuadrados, incluyendo 28 nuevos arrendamientos y 9 renovaciones durante el trimestre. El decremento en la ocupación se debió, en parte, a terminaciones anticipadas de arrendamientos en los que FIBRAMQ busca arrendar el ABA en mejores términos y mejorar la mezcla de inquilinos en su segmento comercial/oficinas. La renta mensual promedio se incrementó 2.3% a Ps 144.52 por metro cuadrado arrendado comparado con el tercer trimestre de 2015.

 

FIBRAMQ alcanzó importantes logros en el desarrollo y expansión de su portafolio comercial/oficinas, enfocándose en el mercado clave de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX). Después del cierre del trimestre, FIBRAMQ completó su expansión previamente anunciada de 8,100 metros cuadrados en Tecámac Power Center, ubicado en un mercado densamente poblado al norte de la ZMCDMX. 6,800 metros cuadrados fueron arrendados a Fábricas de Francia, una cadena comercial líder en México. Reflejando el incremento esperado en el tráfico de individuos proveniente de la adición de un comercio muy reconocido, FIBRAMQ arrendó 454 metros cuadrados de espacio recién desarrollado a otros inquilinos de alta calidad. En MagnoCentro, un centro comercial ubicado en una zona próspera de la ZMCDMX, se completó la instalación y renovación de escaleras y elevadores para mejorar la experiencia del cliente. Adicionalmente, su nuevo inquilino Cinépolis abrió un complejo de cines con 13 pantallas, incluyendo cuatro pantallas de lujo con tecnología de punta.

 

ACTIVIDAD DEL PORTAFOLIO

FIBRAMQ mantiene un activo portafolio de oportunidades que se enfoca en expansiones y redesarrollos de propiedades existentes y desarrollos selectivos en mercados clave.

 

FIBRAMQ ha comenzado la construcción de un nuevo inmueble industrial de 142 mil pies cuadrados en Reynosa, donde la ocupación en sus naves existentes era 96% al cierre del trimestre. Se espera que la construcción sea completada en la primera mitad de 2017. FIBRAMQ también comenzó un redesarrollo y expansión de US$2 millones de una nave de 59 mil pies cuadrados en Ciudad Juárez.

 

FIBRAMQ continúa evaluando oportunidades de reciclaje de activos para mejorar la calidad y el perfil de crecimiento de su portafolio en general, así como continuar mejorando las eficiencias operativas como un administrador premier de bienes inmuebles. Como el primer paso en este programa continuo, durante el trimestre FIBRAMQ acordó disponer de dos propiedades vacantes en Matamoros que totalizan 205 mil pies cuadrados por aproximadamente US$1.9 millones. Se espera que la venta concluya en el cuarto trimestre de 2016. Se espera que los recursos del programa de reciclaje de activos sean usados para pagar el crédito revolvente o para invertir en oportunidades con mejores prospectos de crecimiento, como el anteriormente mencionado redesarrollo en Ciudad Juárez.

ACTIVIDAD DEL BALANCE GENERAL Y MERCADOS DE CAPITALES

Al 30 de septiembre de 2016, FIBRAMQ tenía aproximadamente US$899 millones de deuda en circulación, US$161 millones disponibles en su línea de crédito revolvente y US$26 millones de efectivo no restringido.

 

Como se anunció previamente, al cierre del trimestre, FIBRAMQ colocó exitosamente nuevos compromisos por US$159 millones en deuda sin garantía, incluyendo un incremento de US$84 millones en su crédito bancario sin garantía y la emisión de US$75 millones de títulos de deuda sin garantía, a diez años, en una colocación privada. Los recursos obtenidos y el efectivo excedente fueron usados para prepagar deuda con garantía, pagar una parte del crédito revolvente y costos asociados de las transacciones. Durante el trimestre, FIBRAMQ ejecutó un programa de swaps de tasas de interés por US$258 millones por lo que ahora 89.2% de su deuda se encuentra sobre una base de largo plazo con tasa fija. Las transacciones mencionadas, que completan el reposicionamiento de dos etapas de su balance general, aportan una serie de beneficios incluyendo una reducción en el costo promedio ponderado de la deuda a 4.9% anual y una extensión del plazo promedio de la deuda en circulación a 4.8 años. FIBRAMQ también mejoró su liquidez al ampliar su crédito revolvente a US$259 millones, del cual US$161 millones todavía no han sido dispuestos. La deuda de FIBRAMQ ha sido financiada a través de una base diversificada de 13 contrapartes, incluyendo mayores compromisos de acreedores existentes.

 

DISTRIBUCIÓN

El 27 de octubre de 2016, FIBRAMQ declaró una distribución en efectivo para el trimestre terminado el 30 de septiembre de 2016, de Ps 0.4400 por certificado. Se espera que la distribución sea pagada el 10 de noviembre de 2016 a los tenedores registrados el 9 de noviembre de 2016. Los certificados de FIBRAMQ comenzarán a cotizar ex – distribución el 5 de noviembre de 2016. La distribución de Ps 0.4400 por certificado refleja una razón de pago del AFFO de 82.1% en el tercer trimestre y 86.5% en los primeros nueve meses del año.

 

FIBRAMQ espera que su dividendo del cuarto trimestre sea consistente con los que ya han sido pagados o declarados para 2016. El pago de las distribuciones en efectivo está sujeto en todo momento a la aprobación del consejo directivo del Administrador, el continuado desempeño estable de las propiedades en el portafolio, y las condiciones del mercado.

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