| Monterrey, Nuevo León, 2024 – Fibra Mty (BMV: FMTY14), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del segundo trimestre de 2024 (“2T24”).Comentarios Destacados del periodoAl cierre del 2T24 hemos concluido con la adquisición del portafolio industrial Aerotech, ubicado en Querétaro, por un monto de US$ 83.3 millones. Además, hemos firmado un acuerdo vinculante para adquirir el portafolio industrial Batach, ubicado en Monterrey, por un monto aproximado de US$ 199.1 millones, mismo que estimamos formalizar y comenzar a liquidar durante el 3Q24.Adicionalmente, al 30 de junio de 2024, las expansiones en construcción y negociación suman un total estimado cercano a US$ 99 millones (US$ 63.6 millones ya firmados y en proceso de construcción o entregados en los últimos 12 meses, US$ 12.8 millones en fase final de negociación y el resto en etapa inicial) con tasas de capitalización superiores al 9.0%. De concluirse los proyectos de expansión en construcción y negociación, el portafolio industrial estaría incrementando en más de 101.6 mil m2 (aproximadamente 66.2 mil m2 se encuentran en proceso de construcción). El acumulado de las inversiones realizadas y/o en acuerdos vinculantes tienen una tasa de capitalización superior al 8% en dólares y asciende a US$ 346.0 millones. Por otro lado, continuamos en proceso de evaluación y negociación para realizar adquisiciones y expansiones industriales por US$ 555.5 millones y US$ 35.4 millones, respectivamente.Al 30 de junio, Fibra Mty cuenta con Ps. 7,990.4 millones en efectivo y equivalentes de efectivo e inversiones financieras, explicado principalmente por su más reciente emisión de capital realizada para invertir en propiedades industriales. Asimismo, el saldo de propiedades de inversión y activos totales ascienden a Ps. 31,138.2 millones y Ps. 40,470.9 millones, respectivamente. Al cierre del 2T24, el nivel de endeudamiento se ubicó en 25.0%, un incremento en comparación con el 4T23 principalmente por la disposición por US$ 90.0 millones del crédito sindicado para la adquisición del portafolio Aerotech. Como resultado, el saldo de la deuda se posicionó en Ps. 10,010.3 millones.Considerando el efectivo disponible y la capacidad de endeudamiento al cierre del 2T24, Fibra Mty tiene la posibilidad de invertir una cantidad cercana a US$ 770 millones en el sector industrial sin sobrepasar su nivel de endeudamiento objetivo del 35%.Fibra Mty cerró el 2T24 con 112 propiedades en su portafolio, incluyendo 87 para uso industrial, 19 para uso de oficinas, y 6 para uso comercial. El Área Bruta Rentable (“ABR”) ascendió a 1,744,448 m2 con una tasa de ocupación de 96.1%, al 30 de junio de 2024 calculada por ABR. Adicionalmente, la reserva territorial registró un total de 912,546 m2.La renta promedio por metro cuadrado, considerando las tarifas en pesos y dólares, fue de US$5.8 en naves industriales, US$20.1 en oficinas corporativas, US$16.3 en oficinas operativas y US$8.5 en inmuebles comerciales.En el sector industrial, i) los niveles de ocupación se mantuvieron prácticamente en línea al posicionarse en 98.9% al cierre del 2T24, ii) la actividad comercial acumulada del 2024 relacionada a las renovaciones cuya renta podía ser negociada a mercado, resultó en un lease spread en dólares de 10.6% por encima de la inflación. Por otro lado, la ocupación del sector de oficinas incrementó 20 puntos base en comparación con el 1T24. Los ingresos totales alcanzaron Ps. 626.4 millones, 5.6% por encima del 2T23. El Ingreso Operativo Neto (“ION”) fue de Ps. 561.6 millones, 3.7% mayor al 2T23. La utilidad antes de financieros, impuestos, depreciaciones y amortizaciones (“UAFIDA”) del 2T24 alcanzó Ps. 513.6 millones, 1.9% por encima del 2T23. Los márgenes ION y UAFIDA del 2T24 fueron de 89.7% y 82.0%, respectivamente. Si consideráramos el rendimiento mínimo esperado por la inversión de los recursos de la colocación de CBFIs efectuada en marzo de 2024, en inmuebles, los márgenes ION y UAFIDA del 2T24 hubieran sido de 90.6% y 84.2%, respectivamente, 60 y 120 puntos base por encima de los márgenes objetivo de 90% y 83%. Al cierre del 2T24, el rendimiento de la colocación se muestra en el FFO como parte del producto financiero. El Flujo de Operación (“FFO”) y el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situaron en Ps. 602.6 millones y Ps. 585.6 millones, respectivamente, 44.1% y 44.6% por encima del 2T23. Este crecimiento fue impulsado principalmente por un mayor producto financiero por la emisión de capital realizada en marzo de 2024. La distribución correspondiente al resultado de la operación de Fibra Mty del 2T24, ascenderá a Ps. 585.6 millones, equivalentes a Ps. 0.238 por CBFI, considerando el número de CBFIs en circulación al cierre del 2T24. La distribución del 2T24 representa un rendimiento anualizado del 8.3% respecto al precio de Ps. 11.41 por CBFI al inicio del trimestre. El rendimiento anualizado de nuestro CBFI fue 180 puntos base por encima del rendimiento ponderado de los bonos gubernamentales a 10 años emitidos en México y Estados Unidos (M10 y UMS, respectivamente) al inicio del trimestre. Comentarios de Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty«Muéstrame el incentivo y te mostraré el resultado”-Charlie MungerTras haber concluido el primer periodo de resultados posterior a nuestra más reciente emisión de capital, me complace darle seguimiento al cumplimiento de los tres objetivos con los que nos comprometimos con nuestros inversionistas durante el roadshow: Realizar inversiones US$ 700 millones en activos industriales Al cierre del 2T24 hemos concluido con la adquisición del portafolio industrial “Aerotech”, ubicado en Querétaro, por un monto de US$ 83.3 millones. Además, hemos firmado un acuerdo vinculante para adquirir el portafolio industrial “Batach”, ubicado en Monterrey, por un monto aproximado de US$ 199.1 millones, mismo que estimamos formalizar y comenzar a liquidar durante el 3T24. También hemos firmado y comenzado expansiones por un monto de hasta US$ 63.6 millones.El acumulado de las inversiones realizadas y/o en acuerdos vinculantes tienen una tasa de capitalización superior al 8% en dólares y asciende a US$ 346 millones, equivalente a 49.4% del monto objetivo mencionado en el levantamiento de capital. Por otro lado, continuamos en proceso de evaluación y negociación para realizar adquisiciones y expansiones industriales por US$ 555.5 millones y US$ 35.4 millones, respectivamente, con lo cual estamos confiados en poder firmar acuerdos vinculantes por el monto objetivo restante durante los próximos 6 a 9 meses. Comenzar la desinversión de nuestro portafolio de oficinas, iniciando con aquellos inmuebles considerados de bajo rendimiento al tener niveles de vacancia considerables Al respecto, a la fecha del presente reporte hemos recibido ofertas por encima de Ps. 650 millones, lo que representa más de la mitad del valor del portafolio de bajo rendimiento. Dependiendo de las condiciones de mercado al momento de materializar dichas transacciones, los recursos provenientes de estas desinversiones podrán ser destinados a propiedades industriales y/o a la recompra de certificados propios, considerando que el precio actual de cotización no refleja el valor razonable que debería tener nuestro CBFI considerando nuestra capacidad de generación de efectivo.Incrementar la bursatilidad de nuestro certificado en el mercadoDurante el 2T24, tuvimos una bursatilidad de aproximadamente US$ 1.8 millones diarios, en comparación con US$ 0.4 millones al 4T23. Como resultado, a partir de mayo de 2024, Fibra Mty es una emisora de bursatilidad alta de acuerdo con el índice de la Bolsa Mexicana de Valores. En este sentido, seguiremos implementando diferentes estrategias para mantener e incluso incrementar la bursatilidad hacia adelante. Pasando a los resultados recurrentes de Fibra Mty, la ocupación de nuestro portafolio se mantiene muy similar a la reportada en 1T24, posicionándose en 96.1%. Nuestro portafolio industrial se mantiene en niveles de ocupación muy cercanos al 100%, con una vacancia de apenas 1.9%, mientras que el portafolio de oficinas tiene una ocupación del 75.3%, lo que muestra una mejora de 20 puntos base en comparación con el trimestre anterior. Vale la pena mencionar que en nuestros inmuebles de oficinas ubicados en el mercado de Guadalajara la ocupación es del 96.7%, con los pocos espacios vacantes en fase avanzada de negociación.Con el objetivo de continuar nuestra mejora en el costo financiero de Fibra Mty, posterior al cierre del trimestre, firmamos un nuevo crédito bilateral quirografario para sustituir el crédito sindicado que habíamos contratado durante el 2023. El nuevo crédito redujo la sobretasa del crédito entre 25 y 55 puntos base para ubicarse en SOFR 1M + una sobretasa variable de entre 1.80% y 2.00% en función a la relación de pasivos contra activos, sin necesidad de afectar el resto de las características de la deuda. Esta es la tercera transacción en los últimos 12 meses en donde mejoramos el costo financiero de nuestra deuda, reflejo del valor de un manejo adecuado de la estructura de capital y de nuestra estrategia ordenada de crecimiento. Posterior a esta transacción, nuestra deuda sigue siendo totalmente libre de garantías, con un solo pago de capital al vencimiento, 100% dolarizada y con el primer vencimiento material hasta finales del 2027.Al 30 de junio y con los avances realizados en la estrategia de Fibra Mty, me enorgullece comentar que estamos en buen camino para cumplir con la parte alta de la guía de resultados del 2024. Al precio de cierre del 30 de junio, el rendimiento esperado del año sería superior a 9.7% utilizando un tipo de cambio promedio de Ps. 18.00 por dólar. Como se mencionó anteriormente, este precio de cotización no refleja de manera adecuada el valor de Fibra Mty y su capacidad de generación de flujo de efectivo, por lo que hemos estado operando continuamente el fondo de recompra para beneficiar de forma permanente a los inversionistas que continúan demostrando su confianza en nuestra estrategia.Finalmente, el pasado 3 de julio de 2024, publicamos nuestro informe de sustentabilidad 2023, con el cual reiteramos el compromiso de superar las metas establecidas en nuestro Plan Estratégico de Sustentabilidad 2023-2025, alcanzando el 108% de cumplimiento a los objetivos de sustentabilidad empresarial durante el año de reporte. Nuestra visión es mantener la tendencia de mejora y consolidarnos como un referente en el sector inmobiliario en materia ASG. De igual manera, completamos el cuestionario de evaluación anual del Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). Esta evaluación, impulsada por inversionistas, respalda el marco de informes y referencias ASG globales para compañías inmobiliarias públicas, fondos inmobiliarios privados, desarrolladores e inversionistas en bienes raíces. De acuerdo con el calendario GRESB, en el mes de octubre se publicarán los resultados de evaluación, donde esperamos obtener un incremento claro respecto de la calificación obtenida el año pasado. |
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