INTERCAM BANCO. Reporte 3T24Fmty

Mantiene buen desempeño, superará guía de
resultados
En 3T24, Fibra Monterrey reportó un incremento ingresos de 25.5% a/a, mientras
que el ingreso neto operativo (NOI) aumentó 25.4% a/a y el Flujo de las
operaciones (FFO) creció 55.1% a/a. Los resultados estuvieron arriba de lo
esperado a nivel de ingresos y NOI pero en línea en FFO.
El reporte refleja el impacto de la depreciación del peso respecto al dólar durante
el trimestre (86% de los ingresos están dolarizados y la emisora reporta en pesos)
y la consolidación de tres meses completos del portafolio industrial Aerotech
adquirido en 2T24. En dólares, las variaciones anuales fueron: Ingresos +13.2%;
NOI +13.1%; y FFO +39.9%.
La distribución correspondiente al trimestre será por un monto de $0.247 por
CBFI, lo que al último precio representa un rendimiento 2.4% y de 9.6%
anualizado, siendo uno de los rendimientos más atractivos dentro del segmento
de Fibras. Por otro lado, debido al descuento al que cotiza la Fibra y a la
generación de flujo por arriba de lo esperado, FMTY ha realizado una recompra
26.6 millones de certificados (CBFIs) en el año, equivalente al 1% de CBFIs en
circulación. A estos niveles de precio, la Fibra manifestó que seguirá con las
recompras.
En los tres trimestres reportados al 2024, el AFFO por CBFI en suma $0.76
dólares, mientras que la guía para el año era de un rango de $0.94-0.96 dólares.
Lo acumulado representa cerca de un 80% de la guía, por lo que Fmty se perfila
para superar esta proyección.
A nivel operativo, el área bruta rentable incrementó 7.3% a/a, cerrando en 1.766
millones de m2. La ocupación del portafolio cerró en 96.0% desde 95.8% en 3T23.
El segmento industrial mantiene un desempeño sólido, con altas
ocupaciones y renovaciones de rentas por encima de inflación.
Los ingresos del segmento industrial aumentaron 33.5% a/a, la ocupación cerró
en 98.7%. En oficinas corporativas los ingresos crecieron 6.4% a/a, con una
ocupación de 75.7%.
El apalancamiento de Fmty permanece en un nivel bajo, la razón de deuda sobre
activos (LTV) se ubica en 25.8%. La Fibra mantiene una posición en caja de $7,540
millones de pesos. La liquidez sumada a la capacidad adicional de endeudamiento
adicional, sin exceder un LTV de 35%, otorgan una capacidad de realizar
adquisiciones por hasta $700 millones de dólares en los próximos meses, por lo
cual Fmty puede seguir capitalizando oportunidades de crecimiento en el
segmento industrial.
Conclusión
En el año, el precio de los CBFIs de FMTY ha retrocedido 16.5%, con lo cual cotiza
a un descuento de cerca de 20% respecto a su valor en libros y a un Cap rate de
8.0%, lo cual sugiere niveles de valuación atractivos. Otro elemento favorable es
el rendimiento por dividendos. Asimismo, las reducciones en tasas de interés
podrían ser un catalizador. Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA y
Precio Teórico de $12.5 por certificado, consideramos que Fibra Monterrey es un
vehículo atractivo para participar en el segmento de bienes raíces industriales en
México.