Reporte 4T24 Fmty Atractivo rendimiento de la distribución. INTERCAM.

En 4T24, Fibra Monterrey reportó un incremento ingresos de 27.7% a/a, mientras
que el ingreso neto operativo (NOI) aumentó 28.1% a/a y el Flujo de las
operaciones (FFO) creció 62.4% a/a. Los resultados estuvieron ligeramente
arriba de nuestros estimados, consideramos que el reporte fue positivo.
El reporte refleja el impacto de la depreciación del peso respecto al dólar durante
el trimestre (84% de los ingresos están dolarizados y la emisora reporta en pesos),
aunque incluso excluyendo el impacto cambiario los resultados son positivos. En
dólares, las variaciones anuales fueron: Ingresos +11.9%; NOI +12.3%; y FFO
+42.3%.
La distribución correspondiente al trimestre será por un monto de $0.257 por
CBFI, lo que al último precio representa un rendimiento 2.4% y de 9.6%
anualizado. Fmty realiza las distribuciones de forma mensual.
Guía 2025
Para 2025, FMTY espera una generación de flujo ajustado (AFFO) por certificado
en un rango entre $1.083 y $1.095, lo que implicaría un crecimiento anual de entre
7%-8%, en función de distintos escenarios para el tipo de cambio del peso
respecto al dólar. Para tipos de cambio en un rango entre 19.50 y 21.49 pesos por
dólar, la distribución por certificado sería de entre $1.035 y $1.131 pesos por
certificado, lo que representa un rendimiento por distribución en torno al 10%,
considerando el último precio.
Indicadores operativos sólidos.
El área bruta rentable (ABR) incrementó 13.2% a/a, cerrando en 1.87 millones de
m2. La ocupación del portafolio cerró en 96.2% desde 96.3% en 4T23.
En el segmento industrial, que representa 77% de los ingresos, los ingresos
aumentaron 35.7% a/a, la ocupación cerró en 98.0% desde 99.7% en 4T23. En
oficinas la ocupación fue de 77% y en retail de 99.4%.
La Fibra mantiene indicadores de apalancamiento sanos, además de buena
liquidez, lo que apoya su programa de expansión a través de adquisiciones. La
razón de deuda sobre activos (LTV) se ubica en 25.9%, la deuda neta a EBITDA
en 2.3x y el costo de la deuda es de 4.88%, la deuda es 100% dolarizada.
Conclusión
Los números de Fibra Monterrey son sólidos, gracias a un buen momento
operativo de los bienes raíces industriales e indicadores financieros saludables.
La demanda de espacio en el sector ha dado algunos signos de desaceleración,
aunque sigue siendo alta con datos al 4T24. Mantenemos nuestra recomendación
de COMPRA y Precio Teórico de $12.5 por certificado, consideramos que Fmty
es un vehículo atractivo para participar en el segmento de bienes raíces
industriales en México. Si bien la incertidumbre sobre la relación comercial entre
México y EE.UU. puede generar ruido, de corto y mediano plazo consideramos
que el sector de bienes raíces industriales se mantendría defensivo.