BANAMEX : Fibra Macquarie (FIBRAMQ.12) 4T15: El FFO/acción superior a lo esperado por las mayores tasas de ocupación, expansión del margen y menores gastos por intereses

 

http://bit.ly/1e3iCuh

 

Nuestras conclusiones. Fibra Macquarie (FIBRAMQ) reportó resultados del 4T15 que superaron nuestros estimados del flujo de operación (FFO), a pesar de los ingresos y la utilidad operativa neta (NOI) en línea con nuestras expectativas. Las tasas de ocupación mayores de lo esperado, el apalancamiento operativo y la expansión del margen fueron los principales catalizadores de la sorpresa operativa, mientras que los menores gastos por intereses explicaron la mayor diferencia vs. nuestro estimado del FFO. Los ingresos fueron de P$760 millones (+27% anual y +3% vs. nuestra proyección), la utilidad operativa neta (NOI) fue de P$657 millones (+30% anual y +4% vs. nuestro estimado) y el Flujo de Operación (FFO) fue de P$418 millones (+8% anual y +20% frente a nuestra expectativa). En cifras por CBFI (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios), el FFO/CBFI fue de P$0.51 (+8% anual y +20% vs. nuestra expectativa). La utilidad neta fue de P$824 millones, muy superior a nuestras expectativas, debido a las sólidas ganancias no monetarias. Sin embargo, la utilidad neta ajustada (excluyendo P$429 millones de ganancias no monetarias) de P$395 millones fue 13% superior a nuestra proyección.

 

Sólidas métricas del portafolio; la mayor ocupación impulsa la expansión del margen. La ocupación del portafolio de FIBRAMQ fue una notable sorpresa al reportar una tasa de 92.2%, +160 p.b. anual y +52 p.b. vs. nuestra proyección; la sólida ocupación, aunada a los beneficios de las rentas en dólares resultaron en un apalancamiento operativo y una expansión del margen que se trasladó hasta la partida de Fondos Ajustados de las Operaciones (AFFO). Por segmento, las rentas comerciales (de propiedad al 100%) promedio denominadas en pesos fueron de P$137/metro cuadrado, 3.5% inferiores a nuestro estimado y se vieron compensadas ampliamente por la mayor ocupación de 98% (+310 p.b. vs. nuestros estimados). Las rentas industriales (US$4.42/m.c.) estuvieron en línea con nuestras expectativas, mientras que la ocupación (91.7%) se expandió 170 p.b. anual y 30 p.b. vs. nuestra proyección, al tiempo que las tasas de retención mejoraron anualmente a 77% vs. 72% en el 4T14.

 

La meta de pago de distribución para 2016 supera nuestros estimados. FIBRAMQ anunció una meta de pago de dividendo de entre P$1.74 y P$1.84 por CBFI para 2016, ayudada por los recientes cierres de adquisiciones y la mayor debilidad del peso vs. el dólar. En el punto medio del rango (P$1.79) y considerando el precio de cierre de ayer jueves, esto implica un rendimiento de 8.1% y +17% vs. nuestra expectativa).

 

Implicaciones. Fibra Macquarie anunció un pago de dividendo de P$0.46 por CBFI en el 4T15, equivalente a 97% de los AFFO y a un rendimiento anualizado de 8.3%. Reiteramos nuestra recomendación de Compra para las acciones de Fibra Mcquarie por el sólido momento operativo y la atractiva valuación.

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