Reiteramos nuestra opinión positiva sobre el sector de propiedades industriales de México, a pesar del sorprendente resultado de las elecciones presidenciales en EUA y de sus implicaciones para el tipo de cambio peso/dólar, y de los riesgos potenciales para las relaciones comerciales bilaterales y para los flujos de inversiones directas. Nuestro orden de preferencia sigue estando liderado por Terrafina (TERRA13) por la calidad de sus activos, gobierno corporativo, valuación y exceso de efectivo para utilizar.
El sector de propiedades industriales no se encuentra entre los más y los menos afectados en nuestra cobertura. En el reporte Estrategia para Latinoamérica – Elecciones en EUA: el mejor escenario sigue siendo el escenario base publicado anteayer martes por Julio Zamora, identificamos a Cemex y a Fibra Uno (FUNO 11) como las dos acciones que más se verían afectadas por la sorprendente victoria de Donald Trump a la presidencia de EUA y a Multiplan (MULT3) e Iguatemi (IGTA3) como las menos perjudicadas. (Ver el reporte completo si desea más información). En la lista estaban excluidas las FIBRAs industriales de México, las cuales consideramos que tienen una exposición mixta a la victoria de Trump y que no se encuentran entre las más o menos afectadas dentro de nuestra cobertura.
En el lado positivo, las propiedades industriales en México por lo general tienen una proporción muy alta de sus contratos de arrendamiento en dólares (80%-90%+), lo cual ofrece una protección cambiaria valiosa en un momento en el que el tipo de cambio peso/dólar ha sido uno de los instrumentos más sensibles al resultado de las elecciones en EUA. Asimismo, el equilibrio entre la oferta y la demanda en el sector de propiedades industriales es favorable actualmente, con vacantes en todos los principales mercados por debajo del 10% y estrechándose (la absorción neta superando a la nueva oferta), según los datos más recientes de CBRE. Por otra parte, un peso más débil refuerza la ventaja del costo por unidad producida que continúa impulsando la mayoría de la creciente presencia manufacturera global y de EUA en México.
En el lado negativo, destacamos cuatro factores: 1) Presiones cambiarias para los arrendatarios; 2) relaciones comerciales de México; 3) desequilibrio del balance financiero; y 4) sensibilidad de las tasas de interés. En cuanto a las restricciones cambiarias, aunque la depreciación del peso puede presionar a los arrendatarios con rentas en dólares e ingresos en pesos, el desequilibrio es pequeño para la mayoría de las compañías de propiedades industriales, y el ritmo de conversión de rentas en dólares a rentas en pesos ha sido mínimo en los últimos años, a pesar de las múltiples contracciones porcentuales de dos dígitos del peso. En lo que respecta a las relaciones comerciales, nuestros economistas estiman que incluso si EUA se retirara del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), existe una posibilidad muy pequeña de que los aranceles perjudiquen al comercio bajo los acuerdos de la Organización Mundial de Comercio (OMC; máximo aumento permitido de aranceles de 3.5%) y que la dependencia de las compañías manufactureras de EUA a la ventaja de costos que obtiene de México acabe influyendo en la política comercial. En tercer lugar, aunque con ~80%-90% de las rentas y prácticamente el 100% de la deuda en dólares las acciones de propiedades industriales en México tienen un pequeño desequilibrio cambiario, el valor de las propiedades se negocia principalmente en dólares. Por último, la agenda de Trump enfocada al crecimiento interno puso presión ayer miércoles en los rendimientos de los bonos del Tesoro de EUA a 10 años (+20 p.b. a 2.07%) y su diferencial con los UMS (bonos soberanos mexicanos denominados en dólares) se amplió 17 p.b. a 158 p.b. Creemos que las tasas de capitalización de ~9% de las acciones de propiedades industriales tienen mucho margen para aguantar variaciones de hasta 100 p.b, aunque es importante que ninguno de estos benchmarks soberanos se desequilibre.
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