| FIBRAs: ¿cómo invertir en bienes raíces desde 500 pesos? Acceder a la vivienda o a inmuebles comerciales implica sumas elevadas y largos trámites, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son un vehículo accesible para diversificar inversiones en el sector inmobiliario mexicano.Las FIBRAS recaudan recursos en la bolsa para conformar grandes portafolios de propiedades de diversos sectores, como oficinas, industrial, comercial (retail), hoteles, escuelas, entre otros. ¿Quieres ‘vivir de tus rentas’ pero es difícil tener la cantidad suficiente para comprar un inmueble? Una opción para hacerlo son los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS). Estas son vehículos de inversión diseñados para adquisición y/o construcción de bienes inmuebles destinados al arrendamiento en México. Su funcionamiento permite que seas dueño de una parte del bien raíz. Luis Ortiz de Montellano, especialista financiero y autor de los libros “Vivir de las FIBRAs” y “La Mejor FIBRA”, explicó durante una sesión de Jueves de Bolsa en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) los conceptos básicos para acercarse a estos instrumentos. ¿Cómo funcionan las FIBRAS?Una diferencia frente a la adquisición directa de un inmueble está en la estructura de inversión. El tenedor de CBFIs obtiene exposición a un portafolio administrado profesionalmente, sin asumir directamente tareas como cobrar rentas, gestionar contratos o mantener cada propiedad. La legislación fiscal mexicana establece que estos fideicomisos deben distribuir entre los tenedores al menos 95% de su resultado fiscal del ejercicio para conservar el régimen aplicable a las FIBRAs. El funcionamiento de las FIBRAS y la generación de ganancias para los inversionistas se basan en los siguientes pilares, explicó la AMEFIBRA: Ingresos: La fibra recibe pagos derivados de los contratos de arrendamiento de sus propiedades.Gastos y mantenimiento: De esos ingresos se des cuenta los gastos de operación, administración, intereses por deuda y rentas de montos mesura.Distribución: El remanente o flujo de operación se distribuye a los inversionistas. “Puedes entrar con poco dinero, no tienes que ser dueño de un bien raíz completo para poder invertir. Es muy fácil invertir en FIBRAs, sólo requieres tres cosas: ser mayor de edad, tener una cuenta en una casa de bolsa e invertir a partir desde 500 pesos, dependiendo de la casa de bolsa que escojas para invertir», explicó Josefina Moisés Oliver, directora general de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA). La directora de AMEFIBRA refirió que muchas de las FIBRAS tienen coberturas cambiarias y contratos en dólares, se puede monitorizar su valor porque reportan en la bolsa de valores, son muy transparentes y cada trimestre generalmente dan distribuciones. «Están obligados a distribuir por lo menos una vez al año, pero por costumbre lo hacen cada trimestre y, algunas de ellas, inclusive de forma mensual emulando una renta de un bien raíz», dijo Josefina Moises. Más de 31 millones de m² inmobiliariosSegún datos de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA), citados tras la sesión, al segundo trimestre de 2026 los fideicomisos agrupados por la organización sumaban más de 31 millones de metros cuadrados (m²) de Área Bruta Rentable (ABR), distribuidos entre 2 mil 210 propiedades en México. ¿Cómo generan ganancias para los inversionistas? Un inversionista obtiene beneficios principalmente a través de tres vías:Dividendos constantes: El resultado del flujo de operación se distribuye a los tenedores de los certificados de manera trimestral. Las FIBRAs se caracterizan por ofrecer flujos predecibles y un historial sólido en el pago de estos dividendos anuales.Plusvalía y ganancias de capital: Los inversionistas se benefician del crecimiento en el valor de los inmuebles. Esto genera altas tasas de retorno basadas en una plusvalía que suele exceder el índice accionario. Además, al cotizar en bolsa a través de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs), los títulos pueden venderse en el mercado secundario.Beneficios fiscales: Existe una ventaja significativa ya que no se paga Impuesto sobre la Renta (ISR) por las ganancias de capital obtenidas al vender los ceros en la bolsa de valores. «Invertir en fibras es ideal porque a través de esta inversión puedes capturar plusvalía y generar ingresos pasivos. Es un instrumento muy tangible porque es respaldado por bienes inmuebles y los ingresos son derivados de las rentas», explicó Josefina Moisés Oliver, directora general de la Asociación Mexicana de Fibras (AMEFIBRA). Ventajas adicionales para el inversionista:Liquidez: Permiten convertir bienes físicos (que son poco líquidos) en títulos negociables que se pueden comprar y vender fácilmente en la bolsa. Diversificación: Al invertir en una FIBRA, el capital se distribuye en un amplio portafolio de propiedades y no en una sola, lo que reduce considerablemente el riesgo de pérdida.Administración profesional: Los inmuebles son operados por expertos, lo que asegura su calidad y mantenimiento. ¿Qué requisitos se necesitan para invertir en FIBRAs? De acuerdo con la AMEFIBRA, para invertir en estos instrumentos, los requisitos y consideraciones principales son los siguientes: Acceso al mercado de valores: Debido a que las FIBRAs recaudan recursos y cotizan en la bolsa de valores, el inversionista debe tener los medios para operar en dicho mercado.Adquisición de CBFIs: La inversión no se realiza comprando propiedades directamente, sino adquiriendo Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs), que son los títulos que representan la participación en el fideicomiso. Perfil de inversionista: El vehículo es flexible y está diseñado para ser accesible tanto para personas físicas (individuos) como para inversionistas institucionales. Capital accesible: No se requiere un monto mínimo elevado como en el mercado inmobiliario tradicional; desde la compra del primer CBFI, el inversionista ya es considerado propietario de una parte de diversos inmuebles. Uso de plataformas autorizadas: Las negociaciones deben realizarse a través de plataformas transparentes y eficientes que cumplan con los reglamentos de la bolsa de valores, lo que garantiza la seguridad y legalidad de la transacción. |
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