| Fibra Mty avanza simultáneamente en tres frentes estratégicos: comercialización de espacios, reciclaje de activos y unificación con Fibra Macquarie. La FIBRA dirigida por Jorge Ávalos Carpinteyro fortalece su posición como una de las principales plataformas inmobiliarias industriales de México, con activos totales por 118,309 millones de pesos y un portafolio de 382 propiedades. Fibra Mty reporta crecimientos anuales de 124.1% en ingresos totales y de 110.2% en Ingreso Operativo Neto (ION), impulsados principalmente por la integración de Fibra Macquarie. La administración también anunció que se encuentra en buena posición para sobrepasar su guía de resultados para el 2026. La compañía mantiene su estrategia de optimización del portafolio mediante adquisiciones industriales y desinversiones de oficinas, con una capacidad potencial de inversión de aproximadamente US$640 millones en el sector industrial. Monterrey, N.L., a 30 de octubre de 2026. — Fibra Mty (BMV: FMTY14), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del tercer trimestre de 2026 (“3T26”), reafirmando la solidez de su modelo de negocio y su disciplina en la ejecución de capital. Comentarios destacados del periodo: Al 30 de septiembre, Fibra Mty cuenta con activos totales de Ps. 118,309.5 millones. Los cuales se conforman principalmente por Ps. 11,954.1 millones en efectivo y equivalentes de efectivo, Ps. 102,361.4 millones en propiedades (incluyendo 100,594.6 millones en propiedades de inversión y los 1,766.8 millones de activos disponibles para la venta) y Ps. 1,926.6 millones en negocios conjuntos.El 3 de julio se llevó a cabo la venta de dos inmuebles de oficinas ubicados en Nuevo León y Jalisco por un valor de Ps 941.6 millones más IVA. Al cierre del 3T26, Fibra Mty tiene firmados acuerdos para la posterior venta de inmuebles con un valor aproximado de Ps. 1,767 millones más IVA. Dichos acuerdos están sujetos al cumplimiento de ciertas condiciones. Posterior al cierre del trimestre, se llevó a cabo la firma de un acuerdo vinculante para la venta de una propiedad de oficinas en Guadalajara por un valor de Ps. 359 millones más IVA.El 3 de agosto se llevó a cabo la compra y arrendamiento simultáneo (“sale and leaseback”) de un inmueble industrial Clase A en Guanajuato con un área bruta rentable (ABR) de 28,000 m2 por un monto de US$ 24.1 millones más IVA correspondiente a las construcciones y otros impuestos, costos y gastos de adquisición.Al cierre del 3T26, el nivel de endeudamiento se ubicó en 33.4%, por encima del 26.4% registrado al cierre de 4T25. Considerando el efectivo disponible en caja y la capacidad de endeudamiento al cierre del 3T26, Fibra Mty tiene la posibilidad de invertir en el sector industrial una cantidad aproximada de US$640 millones, para posicionar el nivel de endeudamiento en 35% de manera consolidada.Fibra Mty cerró el 3T26 con 382 propiedades en su portafolio, incluyendo 344 para uso industrial, 15 para uso de oficinas, y 23 para uso comercial. El ABR ascendió a 5,577,288 m2 con una tasa de ocupación de 93.9%, calculada por ABR. Adicionalmente, la reserva territorial de Fibra Mty asciende a 1,210,765 m2, por su parte Fibra Macquarie cuenta con una reserva territorial con un ABR potencial adicional de aproximadamente 765,200 m2Durante el 3T26, la actividad de arrendamiento en el sector industrial sumó un total de 237,354 m2 con un plazo promedio de arrendamiento de 3.5 años. Más del 80% de la actividad correspondió a renovaciones de contratos de arrendamiento, las cuales registraron lease spreads cercanos al 15%.La renta promedio por metro cuadrado, considerando las tarifas en pesos y dólares, fue de US$6.7 en naves industriales, US$20.7 en oficinas corporativas, US$16.8 en oficinas operativas y US$11.1 en inmuebles comerciales.Dicho lo anterior, los ingresos totales, el ION y la UAFIDA ajustada del 3T26 alcanzaron Ps. 1,881.3 millones, Ps. 1,618.7 millones, y Ps. 1,461.8 millones, 124.1%, 110.2%, y 106.1% por encima del 3T25.Los márgenes de ION y UAFIDA ajustada del 3T26 fueron de 86.0% y 77.7%, respectivamente, ubicándose 400 y 530 puntos base por debajo de los márgenes objetivo de 90% y 83%. Esta variación obedece principalmente a la incorporación de Fibra MQ. Excluyendo dicho efecto, los márgenes de ION y UAFIDA ajustada de Fibra Mty en el 3T26 habrían sido de 90.5% y 82.4%, respectivamente, manteniéndose prácticamente en línea con sus niveles objetivo.El Flujo de Operación (“FFO”) y el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situaron en Ps. 1,175.6 millones y Ps. 1,026.2 millones, respectivamente, 84.2% y 66.8% por encima del 3T25.La distribución total de Fibra Mty correspondiente al 3T26, ascenderá a Ps. 1,020.7 millones, equivalente a 0.2124 por CBFI e incluye: i) el 100% del AFFO generado en Fibra Mty durante el 3T26 por Ps. 623.2 millones, y ii) el 98.6% del AFFO generado por Fibra MQ durante 3T26 por Ps. 397.5 millones. El rendimiento por distribución de Fibra Mty se ubica por debajo de los bonos gubernamentales M10 y UMS, reflejo de su sólida valuación en el mercado. Adicionalmente, Fibra Mty cuenta con diversas oportunidades para incrementar su desempeño, entre las que destacan la próxima internalización de la administración de Fibra Macquarie y la consecuente captura de sinergias operativas y administrativas, así como la comercialización de espacios actualmente vacantes, la actualización de rentas al vencimiento de los contratos de arrendamiento y el desarrollo de nuevas propiedades sobre sus reservas territoriales. Comentarios de Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra MTY “La verdadera fortaleza de una organización se demuestra en su capacidad para trabajar unida hacia un mismo objetivo.” “El tercer trimestre de 2026 representó una etapa de avances importantes en la consolidación de Fibra Mty como una de las principales plataformas inmobiliarias industriales de México. Tras la adquisición del control de Fibra Macquarie, nuestros esfuerzos se han concentrado en integrar ambas organizaciones y aprovechar las oportunidades que ofrece nuestra nueva escala, sin perder la disciplina financiera y operativa que nos distingue. Quiero destacar el compromiso, profesionalismo y disposición de los equipos de ambas plataformas, cuyo esfuerzo y colaboración han sido fundamentales para avanzar favorablemente en la integración, aun ante los importantes retos que representa la unificación de procesos, sistemas y formas de trabajo. Estamos convencidos de que el talento y la experiencia conjunta de nuestros colaboradores nos permitirán completar este proceso de manera eficiente y consolidar una organización preparada para generar valor sostenible en el largo plazo. En la misma línea de integración, anunciamos el lanzamiento de nuestra segunda Oferta Pública de Adquisición por la totalidad de los CBFIs de Fibra Macquarie que no eran propiedad de Fibra Mty. La conclusión satisfactoria de esta segunda OPA permitiría cumplir con las condiciones pendientes para la internalización de su administración. Además de avanzar hacia una estructura operativa plenamente integrada, la adquisición de una participación adicional podría fortalecer nuestro posicionamiento en los mercados de capitales, incrementar la bursatilidad de Fibra Mty y contribuir a una potencial mejora de nuestra calificación crediticia global por parte de Fitch Ratings, de BBB- a BBB, con lo que se homologaría a la calificación que actualmente nos otorga S&P Global Ratings. Estos avances favorecerían una reducciónadicional de nuestro costo integral de financiamiento, en beneficio tanto de nuestros inversionistas como de nuestros inquilinos. De manera paralela, continuamos ejecutando nuestra estrategia de inversión y optimización del portafolio mediante nuevas adquisiciones industriales y la desinversión de inmuebles de oficinas. Hacia adelante, nuestra capacidad para realizar inversiones dependerá, en parte, del resultado de la segunda OPA, particularmente de los recursos destinados a satisfacer la demanda por la opción de efectivo y de la monetización de acuerdos vinculantes de venta de propiedades no industriales y futuras operaciones de optimización del portafolio. En este sentido, reiteramos nuestra preferencia por preservar la flexibilidad del balance mediante niveles prudentes de endeudamiento, una fortaleza especialmente relevante ante un entorno de mayores tasas de interés. El entorno macroeconómico actual también presenta oportunidades. Las presiones sobre las tasas de interés en Estados Unidos responden, entre otros factores, a expectativas inflacionarias y de crecimiento económico, impulsadas parcialmente por la expansión de sectores vinculados a la inteligencia artificial, sus necesidades de infraestructura y las presiones sobre las cadenas de suministro. Si bien estas condiciones representan desafíos financieros, también podrían anticipar un entorno favorable para el sector industrial mexicano y, por consiguiente, para Fibra Mty. Por una parte, nuestros contratos de arrendamiento incorporan mecanismos de actualización vinculados a la inflación; por otra, la expansión y reorganización de las cadenas productivas podría impulsar una mayor demanda de espacios industriales en México. La calidad, ubicación y composición de nuestro portafolio nos posicionan favorablemente para capitalizar estas oportunidades. En los mercados de capitales, otro avance relevante fue nuestra incorporación al segmento Standard de los índices FTSE, después de formar parte del segmento Small Cap. Este cambio generó una demanda superior a US$50 millones durante el rebalanceo correspondiente y constituye un paso adicional en nuestra estrategia para incrementar la bursatilidad y visibilidad de Fibra Mty. Continuaremos impulsando iniciativas que amplíen nuestra base de inversionistas y fortalezcan el acceso a fuentes competitivas de capital. Los avances de este trimestre reflejan que nuestra estrategia no se limita a incrementar el tamaño del portafolio, sino a consolidar una plataforma más eficiente, financieramente sólida y preparada para aprovechar oportunidades de crecimiento. Agradezco profundamente el esfuerzo de todos nuestros colaboradores, especialmente de quienes participan directamente en la integración, así como la confianza de nuestros inversionistas. Seguiremos trabajando con disciplina, colaboración y una visión de largo plazo para convertir nuestra nueva escala en valor sostenible.” Información relevante para la interpretación del reporte del 3T26 Adquisición de Fibra Macquarie El 29 de mayo de 2026, Fibra Mty concluyó exitosamente la adquisición, mediante una Oferta Pública de Adquisición “OPA”, del 80.69% de los CBFIs en circulación de Fibra Macquarie, con clave de pizarra FIBRAMQ 12 (“Fibra Macquarie”, “Fibra MQ” o “FMQ”). Como resultado de la adquisición, las cifras del 3T26 de Fibra Mty incorporan los resultados de operación de Fibra MQ. Asimismo, las métricas de desempeño financiero incluyen la participación proporcional en sus negocios conjuntos y excluyen las participaciones no controladas, tanto el Fideicomiso en el que Fibra MQ mantiene una participación del 25.00%, como la participación no controlada del 18.62% en Fibra MQ atribuible a terceros distintos de Fibra Mty. El portafolio adquirido está integrado por 246 propiedades industriales y 8 propiedades comerciales. Adicionalmente, Fibra Macquarie mantiene una co-inversión al 50% con Frisa Desarrollos Comerciales, S.A. de C.V., que comprende 9 propiedades comerciales adicionales. En conjunto, y al 30 de septiembre de 2026, el área bruta rentable total de dichas propiedades asciende a 3,419,727 m2 Participación no controladora derivada de la transacciónA partir de la fecha de adquisición, los estados financieros consolidados de Fibra Mty incluyen el 100% de los activos,pasivos, ingresos y gastos de Fibra Macquarie, identificando la participación no controladora correspondiente a los CBFIs de Fibra MQ que no han sido adquiridos, así como la participación no controladora proveniente directamente de los estados financieros consolidados de Fibra Macquarie. Al 30 de septiembre de 2026, tras la adquisición de CBFIs adicionales de Fibra Macquarie en el mercado secundario, Fibra Mty mantiene una participación total de 81.38%, por lo que se reconoce una participación no controladora del 18.62%. Acuerdo para la internalización de la administración de Fibra Macquarie El 26 de junio de 2026, Fibra Mty celebró un acuerdo de internalización con Macquarie Asset Management (“MAM”) y Macquarie Infrastructure and Real Assets Holding Pty Limited (“MIRAH”), sujeto al cumplimiento de ciertas condiciones, entre otros propósitos y principalmente, para la internalización de la administración de Fibra MQ. Con el propósito de preservar la estabilidad operativa y administrativa de Fibra Macquarie, MAM y Fibra Mty acordaron un plan de transición ordenada. Por lo tanto, hasta que se cumplan las condiciones previstas en el acuerdo de internalización, MAM continuará prestando servicios de administración a Fibra Macquarie, de conformidad con el contrato de administración vigente. Una vez cumplidas las condiciones, Administrador Fibra Mty, S.C. asumirá las responsabilidades de administración de Fibra Macquarie. Durante un periodo de transición, MAM permanecerá disponible para brindar apoyo y acompañamiento de conformidad con los términos del acuerdo de internalización. La contraprestación por internalización asciende a US$172.4 millones, equivalentes a Ps. 3,115.4 millones (considerando el tipo de cambio al 30 de septiembre de 2026), y será pagado una vez que se cumplan las condiciones establecidas en dicho acuerdo. La contraprestación de internalización no es directamente atribuible a la adquisición de los activos identificables ni forma parte de la contraprestación transferida por estos, sino que corresponde a la liquidación de una relación contractual preexistente derivada de una decisión de internalizar la administración de Fibra Macquarie. Lanzamiento de la segunda OPA por Fibra Macquarie El 30 de septiembre, Fibra Mty lanzó una segunda OPA por hasta el 100% de los CBFIs de Fibra Macquarie que no sonde su propiedad. En dicha oferta se ofrece a cambio 3.20 CBFIs de Fibra Mty por cada CBFI de Fibra Macquarie. Si eltenedor lo prefiere, puede recibir Ps. 44.00 en efectivo por CBFI, o una combinación de ambas opciones. Fibra Mty obtuvo la autorización de la CNBV y CNA, así como todas las autorizaciones corporativas necesarias para lanzar la OPA. Al momento de publicación de este reporte, la fecha límite para participar en la segunda OPA es el 30 de octubre a las 23:59:59 horas de la Ciudad de México. Como consecuencia de lo anterior, la Fecha de Liquidación de la segunda OPA es el 4 de noviembre de 2026. Posterior a la liquidación de la segunda OPA, y sujeto al cumplimiento de otras condiciones suspensivas, se estima que ocurra el cierre bajo el contrato de internalización celebrado entre Fibra Mty, Macquarie Asset Management México, S.A. de C.V. (“MAM”) y Macquarie Infrastructure and Real Assets Holdings Pty Limited. De tal manera que, entre otras cosas, Administrador Fibra Mty asumiría plenamente la administración de Fibra Macquarie e iniciaría con la captura inmediata de sinergias mediante la eliminación de comisiones de asesoría externa |
| Acerca de Fibra MtyFibra MTY es el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente. Fibra Mty cerró el 3T26 con 382 propiedades en su portafolio, incluyendo 344 para uso industrial, 15 para uso de oficinas, y 23 para uso comercial. El ABR ascendió a 5,577,288 m2 con una tasa de ocupación de 93.9%, calculada por ABR. Adicionalmente, la reserva territorial de Fibra Mty asciende a 1,210,765 m2, por su parte Fibra Macquarie cuenta con una reserva territorial con un ABR potencial adicional de aproximadamente 765,200 m2 |
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